Fonctionnement de la Loi Pinel

Exclusivement réservée à l’investissement locatif, la Loi Pinel vous permet d’acheter un bien immobilier destiné à être loué pendant 6 ans minimum tout en bénéficiant d’importantes réductions d’impôt.

En principe, une opération en Loi Pinel se fait à crédit (car cela est fiscalement plus intéressant).
Les loyers et la réduction d’impôt couvrent une bonne partie du remboursement; vous avez un solde, assez faible, à apporter chaque mois pour équilibrer l'opération (correspondant donc à de l'épargne).

 La Loi Pinel sans apport !

Sauf à vouloir tirer immédiatement des revenus locatifs de votre bien en Loi Pinel, et si votre capacité d’endettement le permet, il est conseillé d’opter pour un financement bancaire total sans aucun apport.
Ce montage permet de maximiser l’investissement d’un point de vue financier et fiscal (les intérêts d’emprunt étant totalement déductibles des revenus locatifs).

Effet de levier Loi Pinel

Vous obtenez ainsi un double effet de levier :

  • Fiscal : grâce à la déductibilité totale de vos intérêts d’emprunt.
  • Financier : en faisant travailler de l’argent qui ne vous appartient pas (à un taux supérieur à celui auquel on vous le prête).

Qui plus est, la période actuelle bénéficie de taux d’emprunt historiquement bas, dopant la rentabilité d’un investissement locatif à crédit.

L'apport éventuellement disponible pourra être placé sur un support peu fiscalisé (Assurance Vie par exemple), tout en contribuant à diversifier vos placements.

Les engagements à respecter en Loi Pinel

En contrepartie des avantages fiscaux, vous devez notamment vous engager à :

  • Louer le bien pendant 6 ans minimum.
  • Respecter un plafond de loyer par m² qui varie selon la zone d’investissement.
  • Respecter un plafond de revenu du locataire (au sens foyer fiscal).

A l’issue des 6 ans de location, le bien peut être conservé à la location 3 ou 6 années supplémentaires tout en bénéficiant des avantages  de la Loi Pinel (voir au-delà sans contrainte particulière, au contraire, puisqu'il est alors possible d’augmenter le loyer) ou bien revendu.

  • Dans le premier cas, une fois le crédit remboursé, vous touchez un complément de revenu mensuel, en plus d'être propriétaire d'un appartement ou d'une maison.
  • Dans le deuxième cas, vous revendez, remboursez le capital restant du à la banque et encaissez la différence.