Investir en Loi Pinel, avantages fiscaux, conditions

Un investissement en loi Pinel ne s’improvise pas !

Vous devez prendre en compte de multiples compétences que seul un professionnel peut maîtriser et vous apporter : immobilier, financier, fiscal, juridique, patrimonial.

Prendre les conseils d’un professionnel en Loi Pinel vous permet de concilier la pérennité de la pierre à la sérénité d’une opération financière, tout en déléguant l’ingénierie du montage global.

Véritable professionnel, un cabinet spécialisé vous conseillera à chaque étape de votre opération :

  • sélection de l’immobilier le plus adapté, que vous validerez ensuite avec lui;
  • négociation et mise en place de la gestion locative;
  • négociation et mise en place des garanties;
  • négociation et montage du financement bancaire;
  • formalités (administratives, fiscales, notariées, etc.) avant, pendant et après la livraison de votre bien.

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Achèvement du bien immobilier

L'achèvement du logement doit intervenir dans les trente mois qui suivent la date de la déclaration d'ouverture de chantier.

 

Mixité sociale

Dès lors que l'immeuble comporte au moins cinq logements, 20% au moins (fixé par décret) des appartements doit être acquis hors du dispositif Pinel.

La Loi Pinel vise à favoriser la mixité sociale et notamment le fait d'avoir au moins un cinquième des occupant qui soient à la fois propriétaires; un bon moyen, malgré le rôle du syndic de copropriété, de veiller au bon entretien de l'immeuble.

 

Loi pinel : Exclusions diverses

Le bien immobilier (ou les parts sociales si acquisition via une SCI) ne doit pas faire l’objet d’un démembrement de propriété pendant la totalité de l’engagement de location.

La réduction d'impôt en loi pinel s'applique, dans les mêmes conditions, lorsque l'immeuble est la propriété d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, autre qu'une société civile de placement immobilier, à la condition que le porteur de parts s'engage à conserver la totalité de ses titres jusqu'à l'expiration de l'engagement de location.

Les investissements financés par un PLS, les immeubles type monuments historiques ainsi que bénéficiant d'autres avantages fiscaux (Malraux par exemple) ne peuvent faire l'objet d'une Loi Pinel.

 

Conditions de la mise en location en loi pinel

L'investisseur doit prendre l'engagement de louer le bien nu (c'est-à-dire non meublé) à titre de résidence principale du locataire pendant une durée minimum. Ce qui sous entend qu'au-delà, rien n'empêche de laisser le bien en location sans plafonnement de loyer.

L'engagement de location Loi Pinel doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.

Cet engagement prévoit que le loyer et les ressources du locataire appréciées à la date de conclusion du bail ne doivent pas excéder des plafonds fixés par décret en fonction de la localisation du logement et de son type.

 

La réduction d'impôt avec la loi Pinel en métropole

Elle s'applique à tout contribuable domicilié en France réalisant un ou plusieurs investissements immobiliers éligibles entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016.

L'investissement loi Pinel peut également être fait via un Société Civile Immobilière non soumise à l'impôt société, sous conditions.

Le taux de réduction lors d'un investissement Pinel est de 12 à 18% du montant de l'investissement dans la limite, par contribuable, de :

  • Deux biens immobiliers par an (année fiscale).
  • 300 000 € par an (année fiscale); au-delà de ce montant, l'excédent n'ouvre pas droit à la réduction d'impôt.

Le prix au m² de surface habitable est plafonné à 5500€ (quelle que soit la zone).

Répartition de la réduction d'impôt en Loi Pinel

La réduction d'impôt est répartie pendant la durée d'engagement de location.

Elle est accordée au titre de l'année d'achèvement du logement, ou de son acquisition si elle est postérieure, et imputée sur l'impôt dû au titre de cette même année, puis sur l'impôt dû au titre de chacune des années suivantes (à concurrence de la durée d'engagement de location choisie).

L'avantage fiscal est pris en compte pour le plafonnement des niches fiscales.

A noter : le prix de revient (sur lequel est calculée la réduction d'impôt dans la limite annuel de 300 000€) est le prix d’acquisition du logement majoré des honoraires de notaire, des commissions versées aux intermédiaires, des droits d’enregistrement et taxe de publicité foncière, à l'exclusion des frais de garantie bancaire (frais d’hypothèque ou de cautionnement et frais de dossier bancaire).

Un achat en indivision ou via une SCI est possible; si le sujet vous intéresse, abordez-le avec le conseiller.

Enfin, la location nue en Loi Pinel entre dans le cadre fiscal des Revenus Fonciers; à ce titre, l’éventuel déficit foncier (notamment durant les premières années de location) résultant des dépenses autres que les intérêts d'emprunt est déductible du revenu (à concurrence de 10 700 € / an), générant ainsi une réduction d’impôt supplémentaire.

 

La réduction d'impôt avec la loi Pinel outre-mer

Les investissements immobiliers situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion, à Mayotte, à Saint-Barthélemy, à Saint-Martin, à Saint-Pierre-et-Miquelon, en Nouvelle-Calédonie, en Polynésie française et dans les îles Wallis et Futuna ouvrent droit à la réduction d'impôt au taux exceptionnel de 32%.

Cas spécifique des SCPI

L'investissement en Loi Pinel peut se faire via une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), plus communément appelée "Pierre papier", aux conditions suivantes :

  • La réduction d'impôt Pinel est applicable, dans les mêmes conditions, à l'associé d'une société civile de placement immobilier régie par les articles L. 214-50 à L. 214-84-3 du code monétaire et financier dont la quote-part de revenu est, en application de l'article 8 du présent code, soumise en son nom à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers.
  • La réduction d'impôt, qui n'est pas applicable aux titres dont le droit de propriété est démembré, est subordonnée à la condition que 95 % de la souscription servent exclusivement à financer un investissement pour lequel les conditions d'application du présent article sont réunies. Le produit de la souscription annuelle doit être intégralement investi dans les dix-huit mois qui suivent la clôture de celle-ci.
  • La société doit prendre l'engagement de louer le logement dans les conditions prévues au présent article. L'associé doit s'engager à conserver la totalité de ses titres jusqu'au terme de l'engagement de location souscrit par la société.
  • La réduction d'impôt est calculée sur 95 % du montant de la souscription retenu dans la limite de 300 000 € par contribuable et pour une même année d'imposition.
  • La réduction d'impôt est répartie sur 6, 9 ou 12 ans. Elle est accordée au titre de l'année de la souscription et imputée sur l'impôt dû au titre de cette même année, puis sur l'impôt dû au titre de chacune des années suivantes durant l'engagement de location.

Les cas de remise en cause des avantages fiscaux de loi Loi Pinel

En cas de non respect des engagements par l'investisseur, la réduction d'impôt obtenue fait l'objet d'une reprise au titre de l'année au cours de laquelle intervient.
Notamment en cas de :

  • Rupture de l'un des engagements pris par l'investisseur.
  • Démembrement du droit de propriété de l'immeuble concerné ou des parts.

Toutefois, aucune remise en cause n'est effectuée lorsque le démembrement de ce droit ou le transfert de la propriété du bien résulte du décès de l'un des membres du couple soumis à imposition commune et que le conjoint survivant attributaire du bien ou titulaire de son usufruit s'engage à respecter les engagements.

Aucune reprise n'est non plus effectuée dans les cas suivants dès lors qu'ils concernent l'un des membres du couple soumis à imposition commune :

  • Invalidité 2ème ou 3ème catégorie de (correspondant au classement dans la deuxième ou la troisième des catégories prévues à l'article L. 341-4 du code de la sécurité sociale).
  • Licenciement.
  • Décès.

En cas de divorce pendant la période d’engagement, trois cas de figures sont possibles :

  • Attribution du logement à un des ex-époux: la réduction d’impôt n’est alors pas remise en cause à la double condition que l’ex-époux demande la reprise à son profit du dispositif et qu’il respecte les engagements de location.
  • Conservation du logement par les deux ex-époux: chacun devra alors demander la reprise du dispositif pour pouvoir continuer à bénéficier de l’avantage fiscal selon sa quote-part.
  • Vente du bien: remise en cause de la réduction d’impôt.

Conclusion sur la Loi pinel

La loi Pinel permet tout à la fois de :

  • SE CONSTITUER UN PATRIMOINE, source de revenus indexés, tout en privilégiant la sécurité.
  • RÉDUIRE DURABLEMENT SES IMPÔTS en toute légalité.
  • PRÉPARER SA RETRAITE avec la constitution d’un capital « pierre » de valeur qui, tout en étant transmissible, génère ensuite un complément de revenus indexé, à vie.
  • INVESTIR SANS APPORT : afin de créer le maximum de déficit et donc de réduction d’impôt, il est effet préférable de financer à 100% (sans apport) l’investissement Loi Pinel.
  • PROTÉGER SES PROCHES grâce à l’assurance décès à 100% sur le capital emprunté, qui garantit, en cas d’accident de vie (décès, invalidité), la perception d’un capital mais aussi d’une rente mensuelle indexée.